房产泡沫,破而后立,涅磐重生,方能自强!原油沥青

中亿财经网 / 专栏 / 机构专栏 / 原油沥青 / 来源: 作者:财经前沿 阅读量: 发布时间:2016-09-18
房产泡沫,破而后立,涅磐重生,方能自强!
前言:历史上,地产乃危机之母!!!

1)房地产是周期之母

从对经济增长的带动看,无论在发展中国家,还是在发达国家,房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关,而每次经济衰退则多与房地产去泡沫有关,比如1991年前后的日本、1998年前后的东南亚、2008年前后的美国。从财富效应看,在典型国家,房地产市值一般是年度GDP的2-3倍,是可变价格财富总量的50%,这是股市、债市、商品市场、收藏品市场等其他资产市场远远不能比拟的。以日本为例,1990年日本全部房地产市值是美国的5倍,是全球股市总市值的2倍,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。以中国为例,房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一,房地产相关投资占近一半,全国房地产市值约250万亿元,是2015年GDP的4倍左右,是股市市值的6倍。

2)十次危机九次地产

由于房地产是周期之母,对经济增长和财富效应有巨大的影响,而且又是典型的高杠杆部门,因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关,比如,1929年大萧条跟房地产泡沫破裂及随后的银行业危机有关,1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年,1998年东南亚房地产泡沫破裂后多数经济体落入中等收入陷阱,2008年美国次贷危机至今全球仍未走出阴影。反观美国1987年股灾、中国2015年股灾,对经济的影响则要小很多。

房地产泡沫具有十分明显的负作用:房价大涨恶化收入分配,增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性;房地产具有非生产性属性,过多信贷投向房地产将挤出实体经济投资;房价过高增加社会生产生活成本,容易引发产业空心化。当前应采取措施避免房价上涨脱离基本面的泡沫化趋势,可以考虑:通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计,建立遏制投资投机性需求的长效机制;加强监管银行过度投放房贷;实行长期稳定的住房信贷金融政策,避免大幅调整首付比例和贷款利率透支居民支付能力,稳定市场预期;采取中性稳健的货币政策;推动财税改革改变地方政府对土地财政的依赖,逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制。中国经济和住宅投资已经告别高增长时代,房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征,避免寄希望于刺激房地产重回高增长的泡沫风险。当前中国房地产尚具备经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素,如果调控得当,尚有转机

本人观点与分析:地产泡沫开始于基本面支撑,终破灭于金融的虚无中!!

1)历次房地产泡沫的形成在一开始都有经济增长、城镇化、居民收入等基本面支撑。

2)虽然时代和国别不同,但历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激。

3)政府支持、金融自由化、金融监管缺位、银行放贷失控等起到了推波助澜、火上浇油的作用

4)虽然时代和国别不同,但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关。

5)如果缺乏人口、城镇化等基本面支持,房地产泡沫破裂后调整恢复时间更长。

6)每次房地产泡沫崩盘,影响大而深远。

7)当前中国房地产呈泡沫迹象,主要是货币现象,未来房价走势三种前景。

8)应警惕并采取措施控制房地产泡沫,事关改革转型成败。

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