他们为什么唱空楼市?原油沥青

中亿财经网 / 专栏 / 机构专栏 / 原油沥青 / 来源: 作者:财经焦点 阅读量: 发布时间:2016-09-18

        有位资深的财经自媒体运营人这样总结涨粉秘诀:2015年靠大牛市和股灾,今年以来则主要靠房地产崩溃论。

        一二线楼市的疯狂让资金趋之若鹜的同时,每个人心里都有一个挥之不去的恐惧:买了房跌了怎么办?没买房,错过这个机会下半辈子将会被上升的渠道完全抛弃?买不起房,房价还要涨到哪里才是个头……

        2016年8月底,闽系房企融信中国在上海静安拍下史上最贵地块后,上海一位债券经理在朋友圈写下一条状态:“从我做起,抵制房地产债券!——然而那是不可能的。”

        状态的配图是一连串的质问:110亿元人民币在中国能买什么?就这么一块地皮。别喊贵,都问问自己,是谁帮房企发的ABS(资产证券化),是谁帮房企承销的债,是谁帮房企成立的信托计划,是谁帮房企弄出来的夹层、劣后。都是你们,傻了吧,自己都买不起房了吧。

        全民仰望房地产、经济被绑在房地产战车上的当下,下面这则新闻更让人深思

近日,河南一对做小生意的大爷大妈,怕房价再上涨,竟然扛了一麻袋零钱来售楼处买房,里面装的大部分都是一元和五元的零钱,最后售楼处抽调数位员工才最后数清所有钞票,总共是三万余元。

        这说明,房价只涨不跌的理念,已经贯彻普及到了抗风险最弱的群体。

你所能看到的趋势基本都是错的

        鹰觅房产指出,眼下的楼市,越来越多的人都相信一条趋势或真理,好似永远颠扑不破——房地产永远会被政府扳得牛头不倒,尤其是一线城市房价还肩负着排斥外来人口的责任。

        然而,一个癫狂的市场终归要回归原有的价值。去年的股灾就是一个真实的例子。

        泡沫肯定会破。或许一年,两年,或许五年?也许人民币计价的房价没有跌,但美元计价则是大缩水。

        那么,有那些关键的事实可以作为判断市场走向的参考呢?

一、中国“房奴”还款负担已超次贷危机时的美国人

        据广发证券研报数据,2011年-2012年,中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的20%以下,而到2015年则上升至28%,2016年或将接近40%。也就是说,假设房奴每月的收入是10000元,那么将有4000元用来还房贷。

        广发证券研报:历年中国居民还款负担率

        美国在次贷危机时期,还款负担率最高达32%,2015年,还款负担率为27%左右。而日本在资产泡沫时期,还款负担率最高达到45%,资产泡沫破裂后,才逐步回到20%左右的水平。

        对比可见,中国目前高达40%还款负担率,已超越次贷危机时期的美国,已接近资产泡沫时期的日本,可见,中国人的负债程度之深,还款压力之大。

        鹰觅房产则指出,一线城市已远远超过40%的警戒线;其中,北京人的购房负担比高达80%以上。2016年房价再度经历了一轮上涨之后,重点城市的购房负担无疑再一次加重。

二、上市房企净利润大面积倒退,危机隐现

        普遍焦虑之下,消费者在抢房子,开发商则早已抢起了地。

        今年以来,一方面是一二线楼市火爆的销售为房企带来了营业收入的高速增长,但另一方面却是企业净利润的增长速度却没有跟上。

        统计显示,A股上市房企上半年归母公司净利润为负的仅26家,但净利润同比下滑的房企达到惊人的51家。且有6家净利润同比增长仅仅是因为亏损减小而已。

        一线城市、部分二线城市地王频出,将土地成本抬升到新高度,甚至对冲了内地低利率环境所带来的融资成本下降。这使得房企利润率持续下滑成为趋势。频出的高价地块如果不能顺利“解套”,债务杠杆最终可能成为房企脖子上的致命套索。

三、重点城市高房价对外来人口的排斥效应

        鹰觅房产指出,房价和城市经济走向息息相关,如今房价下跌的香港就是眼见得到的例子,而人口的规模和素质对于城市或经济体发展而言意义重大。

        然而高房价已经将外来人口流入的门槛越抬越高。数据显示,2015年北京常住人口增加了0.9%,外来人口仅增加了0.5%;上海常住人口首现负增长,同比降幅为0.4%,外来常住人口同比降幅为1.5%。并且,高房价还抑制了城市原生居民的生育率,照此发展未来一线城市的人口将会逐年递减。

        值得注意的是,上海市日前发布《上海市城市总体规划(2015-2040)纲要概要》提出,上海未来建设用地将只减不增,总量要控制在3200平方公里以内(2014年已达3100平方公里);严格控制人口规模,力争2020年常住人口控制在2500万人左右(2014年为2425万人),并作为2040年常住人口规模的动态调控目标。

        此前出台的《京津冀协同发展规划纲要》提出了新的人口调控目标,即2020年控制在2300万以内。

        人口减少,必将减少经济活跃度,并且简单粗暴的排外政策还发挥了劣币驱逐良币的功效——精英人才因为恶劣的居住生活条件而选择逃离,而简单体力劳动者本来就无意定居大城市,所以反而不会被政策排斥,这恰恰走向了人口调控的反面,与此同时还降低了经济增长的质量。

四、货币大放水不会一直持续

        鹰觅房产指出,本轮实行的宽松货币政策初衷并非单独指向楼市,但在实操中却让重点城市楼市成了最大的得益者,还虹吸了其他实业的资金。

        另一方面,如果货币大规模放水,而实体经济依旧下滑,从而导致汇率大幅下跌,这是管理层最不愿看到的现实。

        货币继续大放水没有理由,甚至未来为了保汇率还有加息的可能性,虽然亚洲金融危机中,泰国为了保汇率而大幅加息被认为是极度影响复苏的最大败笔,但国内经济政策的最核心本质也是大家都懂的。如果货币紧缩发生,对楼市绝对将是一个特大利空。

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