盛世中的楼市飙升真相,拯救于火焰中只有这一锦囊原油沥青

中亿财经网 / 专栏 / 机构专栏 / 原油沥青 / 来源: 作者:财经视角 阅读量: 发布时间:2016-09-21
楼市已经疯了,而且疯势已从一线城市向二、三线城市蔓延!虽然部分城市出台限购政策想控制住房价,但房价仍如脱缰的野马“桀骜不驯”。

8月,全国70个大中城市房价再次出现普涨,新房价格环比涨幅创近79个月的新高,。楼市已经疯了,而且疯势已从一线城市向二、三线城市蔓延!虽然部分城市出台限购政策想控制住房价,但房价仍如脱缰的野马“桀骜不驯”。房价暴涨的推手究竟是什么?解决高房价死结的答案又在哪里?

房价已疯!频创新高

2016年8月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅1.3%,相比7月份0.7%的涨幅有明显的提升。而且这是2010年5月份以来最高的环比涨幅,即近76个月以来的最高涨幅。

一线及二线热点城市房价暴涨,上海新建商品住宅环比涨幅达到5.2%,同比暴涨37.8%,深圳同比涨幅也达到37.3%。二线城市中,郑州、无锡、合肥领跑,郑州一手房房价环比涨5.6%,位居70个城市之首。厦门一手房的同比涨幅最高,为44.3%。

8月房价上涨城市数量增多的背后,也是“地王”频出的一个月。8月单月,全国单宗土地超过10亿的地块合计有45宗,其中溢价率超过100%的地王高达30宗,可以说是史上地王最密集的月份。

此外,房贷也迅速猛增。据央行数据,2015年6-12月居民中长期贷款基本维持在3,000亿中枢左右,今年前八个月居民中长期贷款基本维持在4,000亿以上。

2016年上半年,房产交易杠杆率、按揭贷款还款负担率、开发商负债率都达到了历史极高值。美国次贷危机时期,美国家庭还款负担率最高时达到了32%。2016年,我国房贷还款额占家庭可支配收入的比例已超过40%。从股市中退出的巨额资金涌入房地产,让房产交易更多的成为投资行为,但却客观上抬升了居民还贷压力。

瑞银证券首席经济学家汪涛表示,8月新增人民币贷款超预期的主要原因是房贷继续快速扩张,8月居民中长期贷款新增5286亿元,也印证了房地产销售的增长。


楼市盛世的背后逻辑是什么?

涨,成了今年楼市的主题词。神州大地,走到哪里,所有人都在谈论房子,一年前还在谈房地产库存,现在看来去库存还是得靠涨价!那么,此轮房价上涨到底是为何?

诸多资管人士将此轮房价暴涨归因于资产荒下投资资金的主动选择。在利率下行周期及利率市场化改革态势下,存款的吸引力正逐步降低,而盛极一时的互联网金融在一系列风险事件的冲击下,也正褪去高收益的光环,股市疲软和债市刚兑被打破的风险也促使投资者更加谨慎。

我们也可以看到,楼市在独自狂欢的时候,股市则仍在暗淡角落里独自伤神。在疯长的房价面前,股票真的是弱爆了。有分析认为,大妈们都卖股炒房去了,据统计,截止8月底A股空仓者高达6100万,散户持续撤离股市。今年3月份、4月份、5月份、6月份、7月份空仓投资者数占比分别为50.87%、51.39%、52.16%、52.98%、53.58%。这也是空仓投资者数连续第6个月超过50%。这些空仓的大妈们,转战房地产市场了,进一步推动房价的上涨。

当然,笔者认为, 2014年之前的十多年,深圳上海房地产的牛市伴随的是资金大规模的净流入中国,而最近这一轮疯长却是伴随着资金大规模的净流出中国开始的。由此,得出结论认为是由于当下中国的“利率黑市”造成的。


如何遏制疯狂的房价?

对于如何遏制高涨的房价, 野村控股驻香港的房地产分析师认为,只要信贷保持宽松,地方性的房地产紧缩措施即便范围扩大,也不太可能止住价格上涨。除非政府紧缩信贷并且大量增加土地供应,否则难以看到房价拐点。

这与法国兴业银行中国经济学家姚炜的观点一致,她在近期的一份报告中明确提出,要遏制中国势不可挡的房地产泡沫,只有通过在长期内增加大城市的土地和房源供给,并在短期内遏制流动性宽松。

中国发展研究基金会副理事长刘世锦表示,多年以来,很多城市政府采取的是“挤牙膏式”的供地方式,使土地供应价格最大化。针对这一问题,要推动供地制度与城市需求平衡,如针对特大型城市房价上涨,就可以适当增加供地。

总结:重启限贷限购本质上还是通过需求来调节经济,但这只能治标不能治本。只有增加土地有效供给、根据市场需求来满足人们的刚性居住需求、改善预期,才能保证房地产市场的可持续健康发展。

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