地王!又见地王!城市间两极分化将加剧?原油沥青

中亿财经网 / 专栏 / 名家专栏 / 原油沥青 / 来源: 作者:千夜话金 阅读量: 发布时间:2016-08-26

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 实际上,“地王”频出的城市显然比主要依靠发展实业或“去土地财政”的城市在增加财政收入上来得更快一些,特别是当前实体产业不景气之下,这种反差似乎更明显。

 

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  上海静安中兴的全国总价“地王”是上周地产界最热门的事件。新城控股副总裁欧阳捷说,“地王”的大批出现,是因为上海今年土地供应只有去年一半,而且除了拿到地的少数企业,多数开发商存货都已经不够。与此同时,我们也看到,今年前8月的土地市场呈两极分化,在热点城市“地王”迭出时,很多城市却被冷落,不要说“地王”,土地出让收入也比其他城市少。

  而对于一线城市越来越贵的地价,连李嘉诚也感叹,在现在的市场环境下,物色合理回报的地产投资项目殊为不易。频频出现的“地王”,是房地产重新走上快速增长之路的标志?还是一个危险的信号?

  8月17日,闽系地产大鳄融信豪掷110亿元以楼面价逾10万元/平方米抢下上海静安“地王”,舆论沸腾。外界调侃说,这个将被载入中国楼市史册的“地王”不久或许会被新的“地王”所淹没。

  中原地产统计说,上半年全国诞生的“地王”个数已超去年全年。尽管屡遭非议,地王仍前赴后继,单价或总价纪录一再被刷新。

  一份“地王”报告显示,从城市所出现的“地王”数量来看,今年前7个月,上海以20个夺魁,其次是杭州,第三是南京,第四是合肥,第五是武汉。其中既有一线城市,也有二线城市,还有三四线城市。

  不少大型房企以人口净流入量作为考察其是否进入一座城市的重要标尺,像典型一二线城市基于政策、资源与配套等优势成了人口聚集地,也成了“地王”的多产地。但这些“地王”会成为当地加速发展的垫脚石?还是透支城市未来的嗜血魔鬼?一切都有待观察。

  ●城市格局因重大规划而重构

  上个月,西部某较为发达的省会城市的一个区政府曾召集当地国土、投促等部门开会,重点是研究如何推介土地才能吸引开发商积极竞拍。

  当时,该区投促部门相关负责人告诉记者,各区县竞争很大,地方不卖地,财政收入上不去。

  当前,这不过是国内区县一级政府为了土地财政而劳神费心的一个典型缩影。著名经济学家向松祚也告诉记者,此前有经济学者写过一本中国经济发展之谜的书,核心内容就是县域经济竞争推动了中国经济高增长。事实上,当前各城市之间也一直在找对标,暗中竞争。

  放眼全国,针对传统意义上俗称的“北上广深”4个一线城市,目前从诸多媒体报道来看,“北上深”广泛流传开来,从多个硬性指标来看,广州已经被深圳赶超了。

  但据年初报道,国务院对广州的全新定位是我国重要的中心城市、国际商贸中心和综合交通枢纽。国家对广州的定位首次从省会、华南层面,上升到了全国乃至国际层面。引领一个区域发展,代表广东乃至全国参与国际竞争,这是国家赋予广州的历史重任。

  去年4月底,《京津冀协同发展规划纲要》正式被获批,大兴、顺义、通州、香河等环京楼市被热炒,房价一度暴涨。

  今年5月份,成渝城市群发展规划正式获批,成都与重庆被定位为“国家中心城市”。自此,环渤海城市群、长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群与成渝城市群五大超级城市群轮廓逐步清晰化,各城市群中的核心城市也成了龙头房企深耕布局的战略堡垒。

  前不久,号称“八纵八横”的国家高铁新战略一出炉,像有“米”字型之称的合肥、重庆、郑州、长沙、福州等成了“高铁新贵”,在不少经济学界人士看来,该战略将改变中国城市格局。

  ●“地王”图谱勾勒城市重要性

  从国家经济地理来看,以合肥市为例,年初以来频现地王,按照上述“地王”报告的数据,该市前7个月斩获了14个地王,成交总额近360亿元,不少房地产机构负责人惊呼,“合肥疯了!”

  在合肥拍地最火爆的5月份,该市当月直接卖地118亿元,仅5月30日一天成交近百亿元,合肥本地龙头“文一地产”、外来的建发房地产、融侨等,均不惜巨资高溢价储粮。

  合肥城建是合肥市国资上市房企,今年5月其一位高层人士接受记者采访时说,“(土地)是房企必需的原材料,现在手上没货可售了。哪怕财务成本高一点,我们也要拿地。”

  继合肥之后,武汉、郑州等土地市场自8月份以来突然火爆起来,仅8月23日,中锐地产豪掷12.8亿元摘得武汉江夏区新地王,楼面价破7千元,溢价率422%。

  据报道,年初至今,武汉累计诞生了19个地王。与武汉相比,郑州也不示弱,像8月18日融创与中国金茂分别拿下郑东新区各一幅地块,前者楼面价3.6万元,后者则为3.7万元,被称之为郑州年内第八个地王,价格已超广州。

  记者观察到,这轮地王潮从年初多在上海,迅速扩散至杭州、苏州、南京,以及厦门等,不久又向紧邻长三角的中部省会城市如合肥蔓延,最近武汉、郑州及福州等格外火热。

  8月24日,融创以1.8万元楼面价摘得天津东丽区一地王,总成交价30.2亿元。据上述地王报告显示,前7个月天津诞生了6个地王排名第9位,次于佛山。难道这次天津要爆发了?

  融创中国行政总裁汪孟德说,他们拿地都是选择在核心城市,而在核心城市中,也是选择核心地段。记者注意到,从融创版图来看,该房企已基本囊括了五大城市群的布局,还是各城市群的明星城市。

  全国房地产商会联盟主席顾云昌表示,房地产具有周期性,这一轮楼市向上房企赶上了,不缺钱,出于战略要拿地。从区域来看,集中在典型一二线城市投资价值较高,他们往往是区域综合交通枢纽地位,轨道交通也发达,人口流入量大,投资相对安全。

  ●“地王”后遗症引争议

  如今,“地王”仍在不断诞生,“面粉贵过面包”似乎已成新常态。“地王”频出,除了引爆房价上涨之外,给相关城市带来的土地财政也格外可观。中原地产数据显示,上半年,全国50个大城市土地出让金达9655.9亿元,同比上涨38.5%。

  财经专栏作家江濡山撰文说,全国多数地区财政收入增长困难,上海与深圳财政收入增幅却高达30%以上,占上海地方财政逾80%的服务业中,金融和房地产贡献名列前茅,这是扭曲的增长结构支撑了上海财政收入高增长。

  此次融信以逾10万元的楼面单价拿下上海静安新“地王”,除了让外界颇感震惊之余,更多疑问是这会否透支一座城市的未来?

  近日,郑州市代市长程志明在该市人大常委会上曾明确提出,“加大房地产市场调控,确保房地产市场平稳运行”。此前,上海、深圳、苏州、南京等地已出台调控新政,个别城市仍难以抑制“地王”。

  北京一家地产机构负责人表示,房企拿地本身没错,抢地说明一直看好一座城市,但房企年内不差钱者多,仅此就任性抢“地王”,难免助涨拿地非理性,除了快速推高房价,还会带动城市生活与生产成本上升,不利于一座城市产业转型发展。

  日前,“华为总部搬迁”风波一度引社会热议,后虽被辟谣,但作为深圳大型企业,其将部分业务转移至东莞等城市,降成本的意图显而易见。外界认为,华为风波折射了当前中国实体产业之痛,实体利润增长远远跟不上飞涨的地价。

  实际上,“地王”频出的城市显然比主要依靠发展实业或“去土地财政”的城市在增加财政收入上来得更快一些,特别是当前实体产业不景气之下,这种反差似乎更明显。

  上述地产机构负责人强调说,各地政府出手调控已说明该模式不可持续,个别城市必须彻底转变思维与发展模式。近日,西南财经大学经济学院副教授、留美经济学博士刘璐分析说,如果经济放缓而房价很高,这会挤压非房地产部门的发展,跟“未富先老”、“未老先衰”是一个道理。

  针对成都房价一直涨幅较慢,刘璐说,“成都房价还是稳健一点的好。”他认为,一座城市的房价应与当地经济实力及当地居民收入水平相匹配。

  那些未现“地王”的城市,财力有限,又如何发展当地经济?随着去年国家收紧地方融资平台贷款,发行地方债、资产证券化与PPP等形式受到热捧。据近日报道,截至6月底,全国PPP项目入库量近万个,像贵州、河南等中西部省份申报较多,上海却只申报了一个。但PPP推行两年来,总体落地率仅10%。从这个角度看,也难怪各地政府如此热衷于靠“地王”拉动土地财政收入。

  “地王”是让富裕的城市变得更富,同时拖累实体经济?又或者造成资金集中于热点城市,让“穷”城市变得更“穷”?目前尚无最终定论。为此,将联合中国指数研究院对“地王”带给不同城市的价值影响,进行深入研究,并据此发布《2016年中国城市价值排行榜》。9月22日,我们将发布上述榜单的第一部分——《长三角城市价值排名》,公众可通过这一榜单了解,“地王”带给各个城市价值的最新影响。


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