调节供应端、引金融支持、促兼并重组等 龙头样本:保利地产五大建言“去库存”证券要闻

中亿财经网 / 证券要闻 / 来源: 作者:NH00013阅读: 2016-02-29
本报记者 何晓晴 广州报道

  2月26日,保利地产内部人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示,相比库存的增加,每年商品房销售面积增长量和增长速度都不大,2014年甚至
本报记者 何晓晴 广州报道

  2月26日,保利地产内部人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示,相比库存的增加,每年商品房销售面积增长量和增长速度都不大,2014年甚至出现负增长,同时房地产年开发投资额也在逐年增长。缓慢的去化以及不断加大的开发力度都造成了整 个房地产行业库存的逐年积累。

  该人士强调,目前,中央看到了库存问题,也找到了症结,税收、金融,以及其他行业政策对库存去化初显起色。

  在如何去库存方面,上述保利地产内部人士提出了五大建议。即控制部分地区土地供应,引导企业调整土地用途;用更市场化的手段解决保障房问题;加快个税改革,减轻消费者购房压力;金融市场对房地产提供更大支持,降低房企的融资成本;提高市场准入门槛,加快行业兼并重组。

  “我们认为,舆论和购房者的心理预期和真实市场反应其实有偏差,但去库存成效是可期的。”该人士称,“去库存的论调再稳定几年的话,效果会更好。”

  建言去库存

  一是对房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模大的地方,首先应主动控制土地供应,包括减少城市综合体、商业的土地供应;对已批出去的土地,按照国土部、住建部2015年 3 月 27 日“关于优化 2015 年住房及用地供应”的通知,引导企业调整土地用途、规划条件、引导未开发房地产用地转型用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。

  此外,对城镇棚户区和城中村改造项目,扩大货币化安置的比例,尽量让居民在市场上购买和租赁商品房。调整保障房的实现方式,健全公共住房租赁补贴机制,保障房的房源以盘活存量房为主,在一段时间内尽量不建或少建新的保障房。

  第三点则是加快个税改革,减轻消费者购房压力。

  “我们已经看到,在新一轮财税改革清单中,相关方案已经准备启动。我们希望,住房按揭贷款利息纳入个税抵扣,引入家庭支出申报制度等减轻消费者购房压力的政策能够加快步伐。”该人士如是说。

  而随着利率市场化,银行同业资金成本增加,国内开发商负债比例已经相对偏高。银行资产负债和信贷风险问题亟待解决,而资产证券化也适时地提供了“轻资产”渠道。积极推进房地产信托投资基金(REITs),既可以帮助房企轻装上阵,专注于自身的开发运营能力;又可以帮助消费者拓宽投资渠道,分享房地产的投资收益。

  上述保利地产内部人士强调,随着行业进入下半场,消费者需求也在升级,这对融资、开发、运营能力的要求也越来越高。

  存货增长率降至个位数

  具体到公司本身,该人士透露,通过采用多种方式去库存,公司连续两年的存货增长率得到有效控制,2014年存货增长率同比下降4成,2015年降至个位数水平,取得了较好的效果。

  谈及去库存的实施细节,该人士表示,从企业经营上着手,保利亦注重整个生产链条的科学性与效率,包括投资有效性、产品定位有效性、产销平衡、营销方向等多个方面,精准把控价值链上的每个环节。

  如投资方面,在库存压力大、土地市场风险高的区域,保利会充分评估,避免在该区域继续土地投资,降低该区域的库存风险。

  在产品定位方面,公司则以客户为导向,尊重市场和客户的需求,做有需求的产品,生产即可销售的产品。比如今年保利在充分调研的基础上,认为精装修更符合客户当前及未来的需求,计划全方位推广精装修产品,希望能给客户带来更多产品溢价。

  “在产销平衡方面,去年保利地产提出"以销定产"口号,要求全国各区域重点评估项目层面的购买力与去化预期,科学调整开工生产计划,提升供应链条的效率,做到开工即销售,轻装上阵。”该人士称,“营销方向上,我们针对库存压力较大的区域和项目,有意识的强化支持帮扶力度,协调了多地区联动营销,集中骨干力量,解决困难地区及项目的问题。”

  此外,在客户购买上,公司亦会提供多元化的手段支持。去年保利地产成立了保利小贷公司,开发多种金融工具帮助客户。首付能力不足的,或有旧房换新需求的客户,保利可以提供首付小额贷款等服务,也有延长分期付款等政策支持。

  作者:何晓晴

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