北京库存降至两年来新低 住宅成交量价齐升(图)证券要闻

中亿财经网 / 证券要闻 / 来源: 作者:NH00013阅读: 2016-02-29
本报记者 张敏 北京报道
  作为一线楼市的北京,近期正因库存的急剧减少而面临房价上涨压力。

  官方数据显示,2016年以来,北京新房和二手房成交量明显高于去年同
本报记者 张敏 北京报道本报记者 张敏 北京报道
  作为一线楼市的北京,近期正因库存的急剧减少而面临房价上涨压力。

  官方数据显示,2016年以来,北京新房和二手房成交量明显高于去年同期,成交价格也持续攀高。与此同时,由于供应不足,北京楼市的库存则降至近两年来低位。

  近期政策层面不断释放利好,以及高价地的刺激,被认为是造成市场交易升温的主因。值得注意的是,市场中出现的恐慌情绪,则加剧了波动程度。

  分析人士指出,由于近年来北京纯商品用地供应不足,供需失衡将成为未来北京楼市的常态。与此同时,土地等成本的提高,也将成为未来北京房价上涨的重要推动力。

  市场出现恐慌需求

  有分析人士总结,2016年以来,北京楼市总体呈现量价齐升局面,这与政策层面的松动不无关系。

  2月19日,央行发布通知将不限购城市购房首付比例下调,最低可降至两成;2月19日,财政部等三部委发出通知,调降房地产交易环节契税、营业税。其间,住建部等三部委还上调了职工住房公积金账户存款利率。

  这三项政策的目的,均是刺激住房消费,消化过剩库存。其中,虽然前两项政策均绕开了包括北京在内的一线城市,但分析人士指出,其对市场预期的影响不容忽视。

  中原地产首席分析师张大伟认为,政策层面的不断松动,已经使北京楼市出现了恐慌性需求。这种恐慌在二手房市场体现得较为明显,据21世纪经济报道记者调研发现,北京二手房市场的平均交易周期明显缩短,交易量迅速放大,部分业主还上调报价。

  国家统计局于2月26日发布的数据也显示,今年1月,北京新建商品住宅价格环比上涨1.1%,同比上涨11.3%;同期,北京二手住宅价格环比上涨2.3%,同比上涨23.7%。二手房价的涨幅相当于新房的二倍。

  张大伟指出,北京楼市已进入二手房主导阶段,这固然是由于新房供应不足所致,但由于不似新房市场中有着预售制度的管控,二手房交易的价格和成交量都容易出现较大波动,这也将加剧北京楼市的整体波动。

  高价地带来的心理刺激也不容忽视。2月23日,北京大兴区一块综合用地在剔除15000平方米自住房后,纯商品房部分的楼面地价达到4.7万元/平方米,创大兴区新高。26日,门头沟区的一宗地块也拍出4万元/平方米天价。机构指出,未来北京还将持续出现高价地,并可能继续刺激市场恐慌心态。

  2月北京库存供应不足

  在市场交易旺盛的同时,库存并未得到有效补充。

  上述机构数据显示,截至2月25日,北京商品房住宅整体库存只有7.19万套,这一库存量是2014年5月20日以来的最低点。剔除保障房后,实际纯商品房住宅库存只有6.34万套,相比1月减少了1.4万套。

  2月北京库存供应不足,有着春节因素的影响。据亚豪机构统计,北京上一次春节期间有开盘纪录,还要追溯到2008年。也即,过去8年间,北京都出现了春节期间“零开盘”现象。

  亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,除季节性因素外,还有两点不容忽视:第一,限购政策实施后,北京市场的有效需求减少,整体供应节奏也有所放缓;第二,随着土地成本提高,北京住宅市场“豪宅化”现象出现,较之普通住宅,豪宅的推盘节奏本身就较为缓慢。

  “基于高端项目的特性,2016年推盘节奏将进一步放缓,预计3月份销售季正式开启之后,月度最高开盘量将继续维持在30个左右,北京楼市逐渐进入"少而精"的销售阶段。”任启鑫说,这与过去动辄50个项目开盘的情况不可同日而语。

  “供应不足”是北京楼市的长期问题。根据北京市国土局统计,过去两年(2014年和2015年),北京土地供应的宗数和规划建筑面积连续下降,楼面价则不断攀升。2015年北京居住类用地的楼面均价达到1.67万元/平方米,创历史新高。其中,去年北京共出现33宗单价在3万元以上的住宅用地,占住宅用地交易宗数的45%。

  反映到住宅供应上,2015年北京新增商品住宅供应4.20万套,新增供应面积589.51万平方米,双双创下最近7年来新低,同比分别下降44.6%和36.5%。

  张大伟指出,商品住宅供不应求将是今年北京楼市的常态,这种稀缺性将使得北京房价继续存在上涨压力。除此之外,过去两年的高价地项目将在今年陆续入市,这同样也会成为北京房价上涨的推手。(编辑 骆轶琪)

  作者:张敏

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