当前是抄底印度楼市好时机证券要闻

中亿财经网 / 证券要闻 / 来源: 作者:NH00013阅读: 2016-03-02
见习记者 刘丁 广州报道

  本周,印度政府公布了新一年的财政预算报告,宣布了减税、降低投资门槛、基建投资等改革计划,但同时,卢比贬值,地方动乱频发,在这些好坏
见习记者 刘丁 广州报道

  本周,印度政府公布了新一年的财政预算报告,宣布了减税、降低投资门槛、基建投资等改革计划,但同时,卢比贬值,地方动乱频发,在这些好坏参半的消息刺激下,中国企业家如何看待印度房地产市场?

  就此,特变电工印度房地产项目负责人陈 晓明接受21世纪经济报道专访认为,当前是中资抄底印度楼市的好时机,并建议采取PE、收购等方式,同时注意规避土地权属争议等风险。

  特变电工是第一个在印度投资产业园项目的中国企业。目前,在产业园项目基础上,特变电工计划投资配套的住宅类、商业类地产项目开发。

  中企投资印度地产方兴未艾

  《21世纪》:目前,印度房地产价格及投资怎样?

  陈晓明:印度房地产区域分割,行情差异巨大。

  实际上,印度地产2005年到2012年有一波投资热潮,此后萧条,持续到现在。但是2015年下半年起,莫迪上台后改革,刺激外资流入投资地产,明显感受到各种经济指标有向好的迹象。供需比相对于2014年大幅度好转,新推出的楼盘大大减少,但销售持续稳定增长。供需已经看到明显的再平衡。

  2016年,这种再平衡可能会更加往好的方向发展。班加罗尔是就业增长中心,这些地方的房价会上涨,预期会有7%的涨幅,孟买过分透支房价,上涨空间不大,德里的库存太大,已经有一部分开发商出现资金链断裂,为了尽快变现有可能降价销售。

  总的来说,印度房价2016年会是拐点年。2017年,价格会有比较明显的向好态势。

  《21世纪》:当前中国资本在印度楼市的投资情况如何?

  陈晓明:印度一直都很吸引中国企业。很多公司都到印度做了实地调研,例如,复星集团曾到印度,计划在印度设立地产基金,以合作开发的模式投资;A股上市公司金融街,曾考虑到印度投资商业地产。

  目前到印度的中国企业,大部分还是实业企业,到印度转移产能,或者是消费品企业到印度开拓市场,真正投资房地产的资金并不多,方兴未艾。与欧美市场不同,有投资移民来吸引外资,印度没有这方面政策,也不会成为中国投资移民目的地。目前到印度投资的中国资本,一方面是为了资产多元化,全球配置;另一方面,是企业投资,为了获取市场、规避贸易壁垒。

  未来,相信印度将进一步放开限制,或许会有更多中国人会考虑到印度买房产进行资产配置,主要是印度楼市升值空间更大。

  当前或是抄底印度楼市好机会

  《21世纪》:印度楼市目前处于什么阶段?

  总体上看,当前的印度房地产更类似中国2009年下半年。一方面,2008-2009年的时候,中国地产企业活跃,到处都是地产项目,但受到国际金融危机的影响出现了急剧回调。印度房地产市场也是一样,此前3年陷入了停滞;另一方面,中国2009年之后,各种房地产抵押、担保产品,各种房地产投资的私募基金、金融创新等,高速发展。印度目前也开始出现类似的苗头。

  《21世纪》:当前是抄底印度房地产市场的好机会么?印度房地产市场已经萧条3年,未来是否将触底反弹?

  陈晓明:肯定是非常好的抄底机会。

  首先,印度当前的土地价格已经停止增长,个别地区土地价格甚至有下降。2015年供需比已经发现了逆转,新开工面积下降,但销售水平保持温和上升。整体来说去库存任务很重,地产商的资金链都不是很好,现在如果中国资本进来,是很有利的抄底局面,会是绝佳的交易机会。等他们经济恢复,再来进入并购就晚了。

  其次,现在印度房地产占GDP的6.7%,是第三大产业。但是,印度房地产的竞争格局却极其分散,都是散兵游勇,很少有全国性的大地产企业。在印度孟买交易所上市的地产企业DLF,市值也才140亿元左右,其影响主要在首都经济圈附近。中国的股权投资资本,如果确实有很强的投资团队,国际运营团队,完全可以通过收购的方式,来操控一些印度的上市公司,或项目股权投资的形式来参与印度投资。

  另外,从货币政策和财政政策来看,印度如果能把通胀控制在4%之下,卢比每年贬值幅度控制在2%以内,利率控制在4%之内,印度地产很快就能迎来黄金时期。

  土地政策以及吸引外资的政策也在不断变好。2015年年底,为了刺激经济,印度政府对外资进一步放开限制。项目只要开发主体基础设施开发,就可以进行项目转让。之前外资投资印度,最小的面积是2万平米,500万美元的投资要求,现在这两个限制都取消了。

  预计外资还将持续涌入。3到10年来看,毫无疑问,印度正在经历史上第二波改革大潮。莫迪毫不隐晦的说要复制中国经验,印度面临着一个黄金发展期。印度房地产可能会出现中国式的泡沫,甚至尺度会超过中国。

  PE及收购或是较佳投资方式

  《21世纪》:中国资本在印度的地产投资,应采取怎样的模式?

  陈晓明:PE投资模式会更灵活些。可设立地产基金,定向投资印度的地产项目,可以选择做财务投资,也可控股地产项目,另外,对于有建筑施工核心竞争力的地产企业,也可以选择项目合作开发等。

  所有在印度经营过的人都知道,印度市场是个非常难啃的骨头。中国的公司运营模式在印度适应性比较差。很多中国公司还是喜欢沿用中国的经验,买地、规划、施工、项目管理、项目营销,所有事情自己做。但在印度,如果这么做,效率会非常低,这里不会有中国式的效率。

  收购方式最好,通过股权收购形成合资企业。也可合作开发,土地由印度合作伙伴公司负责搞定,开发由中国公司带资开发,最后按照比例分成。

  《21世纪》:在印度投资需要注意的风险有哪些?你如何看待在印度投资的风险收益比?

  陈晓明:过去10年,印度地产投资基金在印度的复合收益率每年15%左右。但还要考虑卢比对美元的贬值,平均每年贬值6.5%左右,计入汇兑损失的话,则真实投资收益率还要降低。另外,印度是个不成熟国家,区域差异大,法律差异大。并不像欧美成熟市场,相对风险较低。风险集中体现在土地权属的争议,政府不作为,政府官僚作风,项目拖延导致开发期过长,带来项目风险。明明政府已经规划了,但土地被私人持有,征地仍然麻烦。

  还包括资金风险。印度银行贷款利率过高,当前拥有最好信用评级的地产公司DLF,银行贷款利率也在13%左右。因风险较高,银行惜贷,对无担保的公司很难贷款,因此,如果现金流断裂,则很难拆借资金。(编辑 辛灵)

  作者:刘丁

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