房热股冷引发中产资产配置焦虑 高净值人群逆势减持房产(图)证券要闻

中亿财经网 / 证券要闻 / 来源: 作者:NH00013阅读: 2016-03-04
导读
  21世纪经济报道记者采访同时发现,高净值客户对于房产反而主要是在减持,目前想增持房地产的更多并不是手握大资金的超高净值客户,而是资产量相对偏少、缺乏安全
房热股冷引发中产资产配置焦虑 高净值人群逆势减持房产导读
  21世纪经济报道记者采访同时发现,高净值客户对于房产反而主要是在减持,目前想增持房地产的更多并不是手握大资金的超高净值客户,而是资产量相对偏少、缺乏安全感的那一部分人,包括原本就有购房安排的刚需群体。

  本报记者 陈浠 深圳报道“基金亏钱都要赎回去买房。”3月2日,某公募基金北京渠道客户经理余韵(化名)透露,其接触的一个客户看到近期深圳、上海、北京楼市疯涨,内心很焦虑,手头有大概300万的偏股型基金,买了几个月还是亏损状态,现在都想赎回,去追买北京通州的房子。

  21世纪经济报道记者采访发现,这种因房价疯涨导致心态焦虑的现象在特定的群体有一定的普遍性。近期深圳、上海、北京等楼市短时间内大涨,让部分投资者情绪受到冲击。

  但是,21世纪经济报道记者采访同时发现,高净值客户对于房产反而主要是在减持,目前想增持房地产的更多并不是手握大资金的超高净值客户,而是资产量相对偏少、缺乏安全感的那一部分人,包括原本就有购房安排的刚需群体。

  诺亚财富2月23日发布的《2016高端财富白皮书》显示,将投资性房产作为主要配置资产的高净值人士占比降至46%,且45%的人士计划进一步减少配置,而计划增加配置的比例是14.6%。

  房价上涨的冲击

  接力深圳,上海猴年春节之后房价也开始出现大涨。媒体报道,2月底,上海一个千万级别的新盘——瑞虹新城六期352套住房在5个小时内售罄,均价在8.3-8.4万左右,销售总额约36亿元。与此同时,二手房进入明显的卖方市场,业主连续跳价成为普遍现象。

  “上海主流楼盘的涨幅远比统计数据要大。”3月2日,某上海私募人士任湖(化名)告诉21世纪经济报道记者,其关注的市中心楼盘,从去年4月份至今,大概涨了六七成,有些楼盘都翻倍了。

  中国指数研究院数据显示,2016年2月,其统计的十大城市中,有7个城市房价同比上涨。其中深圳上涨52.55%,涨幅继续扩大;武汉、上海、南京涨幅在10%-20%之间,分别是16.31%、15.01%和11.29%。

  此外,北京、天津、杭州涨幅在10%以内,分别为8.99%、4.08%和1.59%;而广州、重庆(主城区)、成都3城房价同比仍处于下跌状态。

  深圳、上海、北京为代表的一些一、二线房价迅速上涨,让部分投资者心态产生微妙的变化。

  前述余韵的客户就是其中一个典型,原本配置股票型基金的钱,差点就被赎回,拿去投资北京房市。经过余韵百般劝阻,那位客户最终没有赎回基金去追买北京通州的房子,而是继续持有基金。

  余韵说,能感觉到部分客户确实受到房价上涨的冲击。现在渠道上力推的保本基金原本很适合大资金客户,但有的大资金客户最近有点动摇,就是考虑挪一些钱去买房投资。

  任湖则透露,其所在私募公司管理资金规模大概六亿元,近两周客户赎回了三四千万元,赎回量颇大,其中确实有一部分是去买房的。“这类客户基本只是买了200万左右私募产品,不是很高净值的客户。”

  第三方财富管理机构亦有同样感受。

  “这几天确实有一些客户受到一线房价上涨的影响,过来向我们咨询意见,希望能听到我们的观点。”3月3日,诺亚财富业务资源中心总经理、首席资产配置官陈昆才在深圳对21世纪经济报道记者表示。

  陈昆才同时也提及了一个特征——目前想增持房地产的更多并不是手握大资金的超高净值客户,而是资产量相对偏少、缺乏安全感的那一部分人,包括原本就有购房安排的刚需群体。

  21世纪经济报道记者采访发现,深圳、上海、北京等地房价疯涨的冲击更多体现在心理层面,投资者普遍较为焦虑,在资产配置的方向上重新斟酌,但最终真正付诸实践,近期冲进市场买房投资的并不算多。

  “近期并没有真正见到赎回基金去买房的客户。”3月3日,深圳某公募基金的渠道业务部副总经理告诉21世纪经济报道记者。

  3月3日,国内某大型商业银行私人银行部门的主管告诉记者,就其观察到的深圳市场情况,高净值客户现在普遍对房地产的配置比重并不低,加上深圳房地产去年就已经有四五成的涨幅,高净值客户对其风险也是有所顾虑和担忧。

  高净值人群主要减持房产

  事实上,在2014年下半年,主流投资机构并不看好房地产的投资前景,甚至有“卖房买股”的建议。

  当年的11月份,某著名券商首席经济学家在2015年投资策略研讨会上判断,从刚需的角度来看,2013年开始中国的房地产已进入了拐点,而房地产的周期至少8年。从投资的角度来看,股票肯定是比房产要好得多的一类资产。如果有多余的房子,赶快把房子抛掉。

  “对大类资产的配置已经很清晰,增加股票和权益类资产配置比例,增持美元资产(有价证券),降低黄金和储蓄存款类资产配置比例,降低房地产类的资产品种配置比例,卖掉房子买股票,这就是我们的建议。”这位首席经济学家当时表示。

  从那之后,股票市场出现了一轮快涨快跌的牛市,但房地产并未真正被投资者抛弃,反而在2015年三月底之后,深圳房价发酵出一轮上涨行情。

  继而,从去年下半年到今年春节后,上海、北京、南京、合肥、武汉等地,房地产市场表现持续超预期。

  而普遍被用来解释部分区域房价短期大幅度上涨的因素有三个:政策上,营业税及契税改革落地刺激需求;库存上,一线超级城市的库存处于偏紧的状态;资金上,从股市中挤出的资金闯入房地产,市场买涨不买跌。

  在陈昆才看来,资金是最重要因素之一,从2014年下半年以来,充裕的资金先后涌进了股市、债市、一线房地产,让这几个领域轮番火起来。

  尽管如此,房地产仍然没有被主流机构认为是应该增持的大类资产配置,尤其是住宅。

  2月23日,诺亚财富基于来源于1000多名可投资资产1000万元以上的诺亚客户的调研数据,发布了《2016高端财富白皮书》(下称“白皮书”)。白皮书显示,伴随人口结构的变化与经济增速的放缓,房地产黄金十年终结,将投资性房产作为主要配置资产的高净值人士占比降至46%,且45%的人士计划进一步减少配置。

  不过,高净值人群减少投资性房地产配置比例是基于过去较高的配置而言,仍有约55%的高净值人士计划维持或增加投资性房地产配置比例(其中,计划维持的比例是40.1%,计划增加的比例是14.6%)。

  3月2日,金斧子理财超市CEO张开兴对21世纪经济报道记者表示,一线房价上涨成了现象级的事情,但其接触的高端客户在这轮上涨中主要是在卖房,减少房地产配置,增加其他多元化的投资,而恐慌性购房的,主要是中产。

  作为对客户咨询的回应,3月1日诺亚财富研究与发展中心出炉的观点称,预期2016年整体楼市稳定中震荡,成交量将不会超越2013年的高点,但全年来看,不排除一线超级城市及重点二线城市价格仍有合理上调空间。另外,其它外围二线城市及三四线城市仍以去库存为当务之急,房价或存下行风险。

  房地产投资应优化

  不可否认的是,目前有部分声音开始担忧深圳、上海、北京等城市房市过热。

  任湖表示,其作为刚需,2015年9月份在上海市区买了一套800万左右的房子,按照最新的成交价格,这个房子买了之后到现在,几个月之间已经涨了40%。

  据陈昆才观察,受到房价上涨影响,近几个月身边一些年轻人的刚需及改善需求被爆发性释放出来,但是基本没有看到真正的高净值客户在这一轮上涨中买入,从类比股市角度来看,这个市场散户特征明显,投机性很强,面临的风险也比较大。

  事实上,房地产之所以被称为通胀保值型资产,因有两个收益来源:一是较为持续和稳定的租金回报,二是价格上涨预期。

  陈昆才分析,价格波动是有周期的,美国已经证明:美国一线城市在1987年到2007年的20年里涨幅也不到四倍。而经历2008年下跌后,虽然连续上涨了几年,美国一线城市2016年的房价还低于2007年的16%。

  而相对确定的是租金回报,这部分要抵御物业管理成本、房产税费支出、可能的房贷利息支出等。陈昆才说,“所以,如果把买房当投资,则需要慎选优质房产,拥有好的地段、配套等,否则缺乏租金回报支撑,仅依靠房价上涨预期,这基本是赌博。”

  “像耶鲁大学捐赠基金这样的长期资本,房地产配置比例在20%左右。”陈昆才建议,从资产配置的角度,房地产配置比例过高的客户可适当减持,而未来房地产市场呈现分化的发展格局,房地产基金仍然在股权投资和资产收购方面有不少好的投资机会,投资者应该优化房地产投资,而非简单地减少配置。

  高净值客户的钱在流向何处?

  前述国内某大型商业银行私人银行部门的主管告诉记者,其高净值客户中,目前更多的人是坚持现金为王,继续在观望,避险情绪明显。客户现在很愿意增加美元资产、黄金的配置,对海外投资兴趣加大。

  陈昆才建议投资者着眼于长远,在信用风险暴露期更为谨慎,配置固定收益产品里的安全性高的种类;另外,聪明的投资者知道,投资看未来大趋势,文化、教育、医疗产业的中早期项目值得布局,加大跨周期私募股权产品的配置。

  也有人认为相对于房市,股票及其他股权类产品目前可能是更好的投资时机。

  张开兴告诉记者,现在金斧子销售的产品中,定增产品卖得较好,在股市相对低点,一些投资周期较长的客户更愿意投资股权产品。

  陈昆才也告诉记者,近期客户对定增产品的热情提高,因为定增价格目前较低,但同时也要对冲掉一些市场风险,所以选择了对冲型定增产品。“客户现在明白,控制风险比上涨更重要,而且更愿意选择锁定期偏长的产品。”

  “你选择在5100点的楼市买房?还是选择在2700点的股市入场?”2月底,上海某公募基金打出了这样的宣传语言,吸引客户买入股票型基金。

  (记者邮箱:chenxich@foxmail.com)

  作者:陈浠

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